Uw huis en hypotheek: belangrijke financiële veranderingen in 2015

In 2014 zijn bijna 40% meer woningen verkocht dan het jaar ervoor en de huizenprijzen zitten weer in de lift. Goed nieuws, toch? Maar er zijn sinds 1 januari 2015 ook  veel (hypotheek)regels aangescherpt als u nu wilt kopen. Gelukkig  is een aantal regelingen versoepeld of verlengd, bijvoorbeeld voor energiebesparingen. We sommen de belangrijkste wijzigingen voor u op.

Minder hypotheek op uw inkomen

Heeft u een jaarsalaris van minder dan € 30.000 bruto, dan kunt u sinds 1 januari 2015 een stuk minder hypotheek krijgen dan in voorgaande jaren. Hoe lager uw inkomen, hoe groter het verschil in hoeveel u kunt lenen.  Tot wel 39%. Ook als u een hoger inkomen heeft zijn de regels verscherpt.

Heeft u dus in 2014 een berekening laten maken voor een maximale hypotheek, dan is het verstandig een nieuwe berekening te laten maken. Dan voorkomt u teleurstellingen.

Max. 103%  woningwaarde lenen

De overheid wil de totale hypotheeklast van Nederland verlagen. Daarom verlaagt ze jaarlijks hoeveel hypotheek u kunt krijgen ten opzichte van de waarde van uw woning. De maximale hypotheek t.o.v. de waarde van de woning verlaagt steeds met een procent, tot u in 2018 nog maar 100% kunt lenen.

In 2015 is het percentage 103% van de woningwaarde. U zult dus eigen spaargeld moeten inbrengen als u een woning koopt om de overdrachtsbelasting (2%) en de overige aankoopkosten (makelaar, notaris, financieel adviseur) te betalen.

NHG grens omlaag naar € 245.000

Nationale Hypotheek Garantie is de bovengrens in stappen aan het verlagen. Per 1 juli 2015 verlaagt de Nationale Hypotheek Garantie grens van € 265.000 naar € 245.000. In 2016 daalt deze zelfs naar € 225.000. Het doel is om uiteindelijk met de NHG-grens uit te komen op de gemiddelde woningwaarde in Nederland.

Hypotheekrenteaftrek in hoogste belastingschijf daalt naar 51%

Nog een maatregel van de overheid om de hypotheek van Nederlanders te verminderen, is het inperken van de hypotheekrente. De maximale hypotheekrenteaftrek wordt daarom in stappen van 0,5% per jaar afgebouwd van 52% naar 38% in 2041.

Per 1 januari 2015 is het percentage verlaagd naar 51%. Dit raakt u alleen als uw inkomen (en hypotheekrenteaftrek) in de hoogste belastingschijf valt.

Schenkingsvrijstelling omlaag naar € 52.752,-

De ruimere regels voor belastingvrij schenken tot € 100.000 voor aankoop, verbetering of onderhoud van een eigen huis of aflossing van de hypotheek, gelden vanaf 1 januari 2015 niet meer. De vrijstelling wordt weer beperkt tot maximaal € 52.752,- aan kinderen van 18 tot 40 jaar.

Tot 1 juli 2015  6% BTW-tarief voor verbouwing

De overheid heeft de tijdelijke verlaging van het BTW-tarief  (6%)op arbeid bij een verbouwing (renovatie en herstel) verlengd tot 1 juli 2015. Vanaf 1 juli 2015 geldt hiervoor dus weer het hoge BTW-tarief van 21%.

Restschuld meefinancieren en 15 jaar aftrekbaar

Bijna 35% van de huiseigenaren heeft meer hypotheekschuld dan de waarde van hun woning. Dus als zij de woning verkopen, blijven ze achter met een restschuld. Gelukkig heeft de regering besloten dat een restschuld bij het aangaan van een nieuwe hypotheek meegefinancierd mag worden (zelfs onder Nationale Hypotheekgarantie), en dat de rente over die restschuld 15 jaar lang (i.p.v. 10 jaar in 2014) fiscaal aftrekbaar is. Dat verzacht de pijn.

Dubbele hypotheek blijft 3 jaar aftrekbaar

Als u een nieuwe woning koopt maar uw oude woning is nog niet verkocht, zit u tijdelijk met dubbele hypotheeklasten. Hier geeft de overheid u een steuntje in de rug; u mag de hypotheekrente van beide hypotheken aftrekken gedurende 3 jaar. Deze termijn van 3 jaar zou in 2015 teruggaan naar 2 jaar, maar blijft permanent op 3 jaar staan.

Let wel op: dit geldt alleen als de te koop staande woning leeg staat.
Verhuurt u de te koop staande woning tijdelijk, dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Zodra de woning na een periode van verhuur (van maximaal 3 jaar) weer leeg komt te staan, heeft u weer recht op hypotheekrenteaftrek. Ook deze regeling ‘herleving hypotheekrenteaftrek na verhuur’ is van een tijdelijke naar een permanente regeling omgezet.

€ 9.000,- meer hypotheek om energie te besparen

Wilt u energiebesparende maatregelen in of rondom uw huis meefinancieren in de hypotheek, dan krijgt u daarvoor extra ruimte. In 2015 mag u hiervoor € 9.000 extra hypotheek opnemen, mits uw inkomen ten minste € 32.000 per jaar is en de hypotheek in totaal niet boven de 106% van de marktwaarde uitkomt.

Nul op de meter

Nog meer extra ruimte krijgt u voor een Nulopdemeter-woning. Dat is een woning die meer energie opwekt dan verbruikt. Voor een Nulopdemeter-woning kunt u € 25.000 extra hypotheek krijgen (dit was € 13.500 in 2014). Voorwaarden zijn ook dat u minimaal € 32.000 bruto per jaar verdient, de hypotheek niet meer dan 106% van de marktwaarde is, en dat er een certificaat ‘energieprestatiegarantie’ voor minimaal 10 jaar wordt afgegeven waar mee u kunt aantonen dat het werkelijk een Nulopdemeter-woning is.

Veel voordeel door lage woningprijzen en lage hypotheekrente

Naast alle regelingen van de overheid blijven twee hele grote voordelen van de huidige woningmarkt overeind: zowel de woningprijzen als de hypotheekrentes zijn laag. Dat zorgt voor het grootste positieve effect op uw maandlasten als u een nieuwe woning koopt of uw hypotheek wilt aanpassen.

Wilt u meer weten over uw mogelijkheden? Neem dan contact met ons op.